Estrategia
Dónde invertimos a lo largo del espectro de riesgo y retorno, y por qué.
El Espectro
Las estrategias de inversión siempre balancean dos elementos del perfil del inversionista: entre más inciertos los resultados, mayor el retorno esperado. Entre más certeza se busca, mayor será el costo de entrada y menores los resultados esperados. No hay estrategia “correcta”, sino más bien estrategias que se adaptan a diferentes perfiles de riesgo.
En Rivei nos inclinamos a una estrategia balanceada, que en bienes raíces se denomina “core-plus”. Esta estrategia tiene riesgo moderado con retornos atractivos.
También consideramos “core” cuando el precio es adecuado, y “value-add” cuando la ubicación es excepcional.
Participaciones en grandes portafolios inmobiliarios que cotizan en bolsa. Es la forma más líquida de invertir en bienes raíces, y la más diversificada; el punto en contra es que su precio puede ser volátil y el flujo sobre capital invertido es menor.
Inmuebles estabilizados, en ubicaciones privilegiadas y con pocas cosas que requieren de mejora. Son inmuebles muy seguros y estables; sin embargo, el retorno en este tipo de edificios suele ser más bajo por ser más seguro.
Inmuebles sanos y generadores de flujo, a veces tienen algo que mejorar: precios de renta debajo de mercado, fachadas que renovar, espacio sin rentar. Generan flujo desde el principio, con potencial de incrementarlo y generar plusvalía con trabajo bien hecho.
Propiedades con áreas de mejora más sustanciales: desocupación considerable, mantenimiento diferido, o renovaciones mayores. Inicialmente no generan tanto flujo, pero con inversión adicional y trabajo pueden generar flujo y plusvalías muy interesantes.
Involucra construir desde cero: permisos, diseño, comercialización y estabilización. Pueden llegar a tener retornos potenciales mayores, pero a cambio de más incertidumbre y riesgo. Tarda varios años en generar flujos y generalmente se busca una salida una vez estabilizado.
Nuestras Clases de Activos
Compramos tres tipos de edificios. Se ven distintos, pero se ganan su lugar de la misma manera: demanda que nace de necesidades diarias, e ingresos en marcha desde el día en que compramos.
Prioridad
Sin inquilino ancla, así que sin un punto único de falla. Locales pequeños y estandarizados con una amplia base de inquilinos de reemplazo, lo que mantiene bajo el costo de volver a rentar. Contratos cortos que se ajustan al mercado. Un mercado que sigue, en su mayoría, en manos de dueños privados y locales.
De Forma Selectiva
Muros, losa, portones, energía: el edificio más simple de los bienes raíces comerciales. Muy poca construcción nueva, costos de capital ligeros entre ciclos de reemplazo de techo, y demanda constante de negocios locales.
Caso por Caso
Los edificios detrás de pagos, fotos y mensajes. Demanda digital de todos los días, ocupación duradera.
Disciplina
Tan importante como lo que buscamos es lo que no. Aquí hay tres cosas que no hacemos:
Implica mayor riesgo, depende de dinámicas muy locales y de factores fuera de nuestro control: permisos, contratistas, absorción. Compramos edificios que ya existen y ya producen ingresos.
Creemos que agrega riesgo innecesario. La deuda es una herramienta, no una tesis: mantenemos coberturas holgadas y condiciones conservadoras.
Rescatar un activo profundamente dañado implica un riesgo que rebasa nuestro perfil. Preferimos propiedades sólidas con problemas corregibles.
Contacto
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